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Zwei Kilometer vom Bürgerpark Kalk entfernt entsteht das Bauprojekt Cube Curve 468 Bild: Peeradontax/stock.adobe.com

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„Die Zeit der Speckgürtel ist gekommen“ Ist die Lage dank der Digitalisierung nicht mehr das alles entscheidende Argument?

25.11.2020

Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Preise für Wohnimmobilien sowohl in der Stadt als auch auf dem Land. In den sieben größten Metropolen, also ebenso in Köln und Düsseldorf, waren Ein- und Zweifamilienhäuser 9,5 Prozent und Eigentumswohnungen 7,4 Prozent teurer als im zweiten Quartal 2019. In Großstädten ab 100.000 Einwohnern, wozu Leverkusen und Bergisch Gladbach zählen, stiegen die Häuserpreise um 8,3 Prozent und die Preise für Eigentumswohnungen um 9,3 Prozent. Auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen wurden Wohnimmobilien im Durchschnitt teurer. Dort erhöhten sich die Preise für Häuser um 6,1 Prozent und für Eigentumswohnungen um 4,9 Prozent. So beobachtet es auch Kauß: „Die Immobilienmärkte in Bergisch Gladbach und Leverkusen zeichnen sich natürlich durch ihre Nähe zum Kölner Markt aus. Das zeigt auch die stärkere Nachfrage. Mehr und mehr Menschen aus Köln orientieren sich ins Umland. Das hat auch Auswirkungen auf die Preise.“
  

Augenoptik Krause

Objekte in Leverkusen

Wegert sagt: „In Leverkusen sind die Preise ebenfalls gestiegen, wenn auch nicht im Maße wie in Köln.“ Im Bergischen Land gebe es ebenso moderate Preissteigerungen, die jedoch im Vergleich zu den Preisentwicklungen in den Städten nicht ganz so extrem ausfielen. Dennoch sei diese Entwicklung dort gleichsam erkennbar. Gartmeier sieht es ähnlich: „Inzwischen ist die Zeit der Speckgürtel gekommen. Hier sind noch attraktive Flächen zu besseren Preisen vorhanden. Dieser Vorteil und die Nähe dieser Kommunen zu den großen Metropolen im Rheinland machen diese Standorte interessant. Städte wie etwa Leverkusen haben in den letzten Jahren ihre städteplanerischen Hausaufgaben gemacht und bieten in puncto Wohn- und Lebensqualität inzwischen attraktive Alternativen zu den Großstädten.“ „Es gibt in Leverkusen viele gute Lagen und schöne Ecken. Gefragt sind etwa die Waldsiedlung in Schlebusch oder Hitdorf am Rhein“, erklärt Wegert. „Aktuell haben wir den Vertrieb für 26 hochwertige Eigentumswohnungen in der Cube Factory 577 in Leverkusen-Opladen gestartet“, berichtet Gartmeier. Durch die Urbanität, den industriehistorischen Charme des neuen Quartiers und die Nähe zur neuen Hochschule im Herzen der Neuen Bahnstadt Opladen sei es ein gutes Investment.

Kauf bei passendem Angebot

Was sollen Interessierte also tun? Da sind sich alle Experten einig: Sobald etwas Passendes in Sicht und die Finanzierung gesichert ist, sollten die nötigen Schritte in die Wege geleitet werden. Kauß sagt: „Wer jetzt ein Angebot bekommt, dass seinen Kriterien so nah wie möglich kommt, sollte kaufen. Wir wissen nicht, wie sich die Preise und Zinsen entwickeln werden. Wenn die Finanzierung gesichert ist, zuschlagen. Es wird auf absehbare Zeit mit Sicherheit nicht günstiger.“ So sieht es auch Wegert: „Wenn Kunden etwas Passendes finden und sie wirtschaftlich sicher dastehen, einen sicheren Job haben, empfehle ich immer zu einem Kauf. Ich rate nur vom Kauf ab, wenn die Interessierten sich in einer unsicheren wirtschaftlichen Lage befinden.“ Rütten erklärt: „Wenn die Immobilie zu 85 bis 90 Prozent passt, sollten Interessierte zuschlagen. 100 Prozent gibt es nicht oder ist nicht bezahlbar. Warten heißt: Der gleiche Kunde kommt in ein paar Jahren wieder und sucht immer noch und die Preise sind zwischenzeitlich weiter gestiegen.“ Füllenbach führt aus: „Interessierte sollten jetzt in Immobilien investieren. Wir haben eine Realgüterinflation und zu Realgütern zählen auch Immobilien. Und dieser Zustand wird so lange bleiben, wie das Zinsniveau sich nicht ändert.“

Veränderung durch Homeoffice

Doch wo gibt es noch passende Immobilien? „Besonders attraktiv sind derzeit Kommunen in der Peripherie der großen Städte. Aber auch bislang weniger beachtete Stadtviertel in der Großstadt, wie etwa Köln-Kalk, entfalten zunehmend positive Lebensqualität. Hier steigt vor allem die Nachfrage junger Menschen und Familien. Augen auf beim Immobilienkauf und auch mal in Gegenden schauen, die heute noch hidden champions sind“, sagt Gartmeier. Die in der Pandemie zügig fortgeschrittene Digitalisierung in den Unternehmen könnte aber dazu führen, dass die Lage nicht mehr das alles entscheidende Argument ist. Wegert sagt: „Es ist nicht mehr so wichtig, einen kurzen Arbeitsweg zu haben, wenn man nicht täglich zur Arbeitsstätte fahren muss. Corona hat gezeigt, dass die Tendenz zum Homeoffice auch zukünftig bleiben wird. Ob der Weg zur Arbeit dann länger oder kürzer ist, ist nicht mehr so ausschlaggebend.“  


"Wer eine Immobilie findet, die größtenteils den Vorstellungen entspricht, sollte kaufen"


Mobilität zählt

Rütten erklärt: „Wenn ich an unsere Kunden denke, dann zeigt sich: Mobilität ist ein wichtiger Punkt. Die Infrastruktur zählt. Wie ist etwa die S-Bahn-Anbindung?“ „Durch den Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs leben wir inzwischen in einer Region der kurzen Wege. Das macht die früheren Randgebiete rund um die Städte wie Köln, Düsseldorf oder Bonn zusätzlich attraktiv“, sagt auch Gartmeier. Rütten führt aus, es gebe bezahlbare Immobilien mit guter Anbindung ans eigentliche Leben. Rund um Bensberg und Bergisch Gladbach, im ländlichen Raum. „Hier finden Interessierte das Preisgefüge, in das Kölner bevorzugt investieren möchten“, sagt der Fachmann. Kauß empfiehlt, flexibel zu bleiben und weiter zu denken. „Wenn ich nichts in Köln finde, dann gucke ich nicht nur nach Bergisch Gladbach, Refrath und so weiter, sondern erkundige mich auch nach Overath, was ebenfalls sehr gute Anbindungen hat.“ Gartmeier beobachtet: „Die Nachfrage steigt vor allem in den kleinen und mittleren Gemeinden rund um die großen Städte. Vor allem, wenn die verkehrstechnische Anbindung mit einer entsprechend modernen Infrastruktur gewährleistet ist und diese kleineren Städte selbst eine entsprechend hohe Lebensqualität bieten. Die abgelegenen ländlichen Kreise hingegen ziehen bisher kaum Vorteile aus der Abwanderung aus den Großstädten. Auch wenn hier Wohnraum günstig ist, schreckt viele die schlechtere Infrastruktur ab.“


"Ein kurzer Arbeitsweg ist nicht mehr so wichtig, wenn man nicht täglich zur Arbeitsstätte muss"


Köln-Kalk entwickelt sich

Rütten erklärt: „Wenn man ein gewisses Budget hat und dieser Rahmen nicht gesprengt werden darf, muss man eben weiter rausfahren.“ Overath, Engelskirchen – bis Lindlar komme alles ins Gespräch. „Und gerade zu Coronazeiten merken wir doch: Man kann in jeder kleinen Stadt schön leben. Rund um meine Heimatstadt Wipperfürth ist es zum Beispiel auch sehr schön“, berichtet Rütten. Kauß hat noch einen weiteren Tipp: „Antizyklisch denken. Man sollte nicht mit dem Strom schwimmen. Alle wollen nach Deutz, Refrath, Lindenthal, also ist es dort teuer. Gehen Sie lieber einen Schritt weiter raus, dann findet man etwas Günstigeres. Vor zehn Jahren waren beispielsweise Kalk und Deutz schwierig zu verkaufen, heute freuen sich die Leute, die damals investiert haben.“ Letztlich zähle, ob Interessierten das Umfeld gefalle, sagt Rütten. „Finden Sie alles für den täglichen Bedarf? Gibt es eine Schule, eine Kita? Je nachdem, welche Kriterien Priorität beim Einzelnen haben.“ Gartmeier sagt: „Kalk ist heute in seiner Entwicklung da, wo Ehrenfeld vor zehn Jahren war. Hier gibt es großes Potenzial für attraktiven Wohnraum.“ Das Projekt Cube Curve 468 in Köln-Kalk zeichne sich durch generationsübergreifendes Wohnen aus. „Hier werden Studenten ebenso ein lebenswertes Zuhause finden, wie Senioren.“ Außerdem habe Cube Real Estate im Stadtteil den Bedarf für Kinderbetreuung erkannt. Eine Kindertagesstätte werde deshalb Mittelpunkt dieser Quartiersentwicklung. „Auch im Kölner Stadtteil Bilderstöckchen planen wir auf einer großen Fläche von 40.000 Quadratmetern ein gemischt genutztes Stadtquartier“, erklärt der Geschäftsführer von Cube Real Estate.