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Sondernutzung regeln: Augen auf beim Kauf einer Wohnung

Wer sich Eigentum zulegt, sollte sich informieren, welche Gemeinschaftsflächen allein nutzbar sind Bild: © D.aniel - stock.adobe.com

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte klären, welche Sondernutzungsrechte bestehen. Sie können den Wert erheblich steigern. Zudem sorgen sie dafür, dass einer oder mehrere Wohnungseigentümer, bestimmte Flächen, Anlagen und Einrichtungen des Gemeinschaftseigentums alleine und dauerhaft unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen dürfen. Häufig betrifft das Dach- oder Terrassen, Gartenflächen auf gemeinschaftlichem Grund, Speicherräume unter dem Dach, Keller- und Hobbyräume oder Pkw-Stellplätze.

Das Recht begründen

Üblicherweise werden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festgelegt. Darin erklärt der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an der Fläche in Miteigentumsanteile aufgesplittet wird. Zudem wird das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen verbunden. Ebenso können Sondernutzungsrechte nachträglich begründet werden. Dazu müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Eigentümer eine Vereinbarung treffen. Diese gilt nur unter denen, die daran beteiligt waren. Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist der Erwerber daran nicht gebunden. Wird das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, wirkt es auch gegenüber Rechtsnachfolgern. Gibt es in der Teilungserklärung eine „Öffnungsklausel“, kann ein Sondernutzungsrecht zudem durch Mehrheitsbeschluss eingeräumt werden.

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Kosten tragen

Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, sollte an eine sachgerechte Kostenregelung gedacht werden. Das Gesetz enthält keinen Grundsatz, wonach derjenige, der nicht zur Sondernutzung berechtigt ist, nicht dafür zahlen muss. Unterbleibt also eine Regelung, müssen alle Eigentümer auch für die von Sondernutzungsrechten umfassten Bereiche die Kosten nach § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) tragen. Ob die Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten umgelegt wurden, muss eventuell anhand der Gemeinschaftsordnung geprüft werden. Diese ist meist der zweite Part der Teilungserklärung und regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Nicht selten enthält sie vom Gesetz abweichende Bestimmungen. So ist ein Sondernutzungsberechtigter von einzelnen Plätzen einer Doppelstock-Garage nicht ohne Weiteres verpflichtet, die Instandhaltungskosten für die gemeinschaftliche Hydraulik-Anlage alleine zu tragen.

Beschränkungen möglich

Die Grenzen der Nutzungsbefugnis ergeben sich in erster Linie aus der zugrunde liegenden Vereinbarung. So können mit einem Gartensondernutzungsrecht Vorgaben zur Bepflanzung und Tierhaltung gemacht werden. Da der Berechtigte nur Gemeinschaftseigentum verwendet, darf er – wenn nichts Gegenteiliges vereinbart ist – keine baulichen Veränderungen vornehmen, wenn diese nicht gemäß § 22 Abs. 1 WEG zulässig sind. Die Errichtung einer Terrassenüberdachung überschreitet jedenfalls die übliche Nutzung einer Gartenfläche. Beschränkungen können sich auch aus einer Zweckbestimmung ergeben. So ist es einem Wohnungseigentümer nicht erlaubt, auf einer ihm als Gartenterrasse eingeräumten Sondernutzungsfläche einen Oldtimer abzustellen. Letztlich muss auch ein Sondernutzungsberechtigter gemäß § 14 Nr. 1 WEG Rücksicht nehmen.

Norbert Monschau
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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