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Wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wird: Fallen angebliche Gründe später weg, muss der Vermieter sie nachträglich darlegen

Der Nutzungswille reicht als Kündigungsgrund aus Bild: pressmaster/stock.adobe.com

Oftmals versuchen Vermieter unliebsame Mieter loszuwerden. Es wird dann, um eine Kündigung begründen zu können, ein angeblicher Eigenbedarf an der Wohnung vorgeschoben. Der Vermieter behauptet, er brauche die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen. Meist ist es für den Mieter schwer zu prüfen, ob der Bedarf tatsächlich besteht. Denn ein Nutzungswille seitens des Vermieters reicht als Kündigungsgrund aus, wenn dieser ausführlich und eindeutig dargelegt werden kann. Ist der Wille jedoch nur vorgeschoben, führt ein vorgetäuschter Eigenbedarf neben dem Schadensersatz zur Unwirksamkeit der Kündigung, da im Sinne des Gesetzes kein berechtigtes Interesse vorliegt. Aufgrund der meist nicht möglichen Nachprüfbarkeit ziehen die Mieter aus und der Vermieter hat das Ziel erreicht. Diese Art der Kündigung ist eine Täuschung und bleibt, soweit dies nachweisbar ist, nicht ohne Folgen.
   
Ansprüche geltend machen

Stellt sich nach Auszug heraus, dass die Gründe für den Eigenbedarf nicht bestehen, weil etwa ein anderer Mieter einzieht, kann der ehemalige Bewohner Schadensersatzansprüche geltend machen. Wird eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, obwohl keine hinreichenden Gründe vorliegen und der Mieter im Glauben gelassen wird, dass er zum Auszug verpflichtet ist, handelt der Vermieter vertragsbrüchig. Dies wird als vorgetäuschter Eigenbedarf gewertet. Um eine Umgehung des Mieterschutzes zu vermeiden, ist der Vermieter zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der durch den Umzug entstanden ist. Die Ansprüche können erheblich sein. Neben den Umzugskosten kommen auch weitere Positionen, wie die Anpassung oder der erforderliche Neuerwerb von Möbeln in Betracht.
  
Die gleichen Rechte

Schadensersatz bei einer Eigenbedarfskündigung kann einem Mieter unter Umständen auch dann zustehen, wenn ein Aufhebungsvertrag zwischen den Mietvertragsparteien geschlossen wurde. Dies kann jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen geschehen, da der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses zugestimmt hat. Hier hängt ein Anspruch oft davon ab, vor welchem Hintergrund der Aufhebungsvertrag geschlossen wurde. Ist der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und geht der Mieter bei Unterzeichnung des Aufhebungsvertrages davon aus, dass der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ohnehin aussprechen würde, ist dieser Vertrag unwirksam. Dem Mieter stehen hier die gleichen Rechte zu wie bei einer unwirksamen Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs. Ein Schadensersatz muss in dem Fall geleistet werden. Dies bestätigte der Bundesgerichtshof bereits im Urteil vom 8. April 2009, Az. VIII ZR 231/07. Hier muss beachtet werden, dass, wenn im Aufhebungsvertrag eine Abstandszahlung für die Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurde, der Mieter keinen Anspruch auf die volle Höhe des Schadensersatzes hat – auch wenn ein vorgetäuschter Eigenbedarf nachweisbar ist. Schadensersatz kann nur in der Höhe geltend gemacht werden, die nicht schon durch die Abstandszahlungen abgedeckt wurde. Die Zahlungen werden angerechnet. Aber wie hat sich der Vermieter zu verhalten, wenn tatsächlich ein zunächst bestehender Eigenbedarf nach der Kündigung oder nach dem Auszug wegfällt und er die Wohnung selbst nicht mehr bezieht? Muss er dann auch dem Mieter den durch den Umzug entstandenen Schaden ersetzen? Dies ist nicht der Fall, wenn der Vermieter darlegen kann, dass der Grund für die Kündigung im Nachhinein wegfallen ist. Die Darlegungs- und Beweislast obliegt damit dem Vermieter.
  

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Müller-Stein Rechtsanwälte
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