Der Nießbrauch an einer Immobilie kommt bei erbrechtlichen Planungen häufig vor. Das hat auch Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse.
Grundlegende Einflüsse
Der Nießbrauch gewährt dem Berechtigten weitreichende Befugnisse, einschließlich der Nutzung des Eigentums (§ 1030 BGB). Wenn es um Immobilien geht, bedeutet dies, dass der Nießbraucher, obwohl kein Eigentümer, die Immobilie vermieten kann. Die Mieteinkünfte gehören ihm und nicht dem Eigentümer. Gleichzeitig ist er verpflichtet, sich um die Instandhaltung der Immobilie zu kümmern und damit verbundene Kosten zu tragen (§ 1041 BGB). Die Einrichtung oder Beendigung eines Nießbrauchs hat ähnliche Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse wie der Verkauf des damit belasteten Grundstücks. Es gilt: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 ff. BGB).
Zum Thema Mietverträge
Wenn bereits vor der Einrichtung des Nießbrauchs ein Mietvertrag über die Immobilie besteht und dem Mieter infolgedessen die vertragsgemäße Nutzung entzogen wird, greift der Schutz des § 567 Abs. 1 BGB. In solchen Fällen wird mit dem Nießbraucher ein neuer Mietvertrag zu den bestehenden Bedingungen abgeschlossen. Darüber hinaus kann der Mieter verlangen, dass der Nießbraucher die Einschränkung der vertragsgemäßen Nutzung unterlässt (§ 567 Abs. 2 BGB). Mit Begründung des Nießbrauchs kann der Berechtigte über Grundstück und Räume frei verfügen, also auch vermieten. Bei der Wohnraumvermietung wäre § 575 Abs. 1 BGB zu beachten. Die Dauer des Mietvertrags kann die des Nießbrauchs übersteigen (§ 1056 Abs. 1 BGB). Der Mieter kann vom Fortbestand des Mietvertrags ausgehen. Der Eigentümer kann das Mietverhältnis aber, in begründetem Fall, mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 1056 Abs. 2 S. 1 BGB).
Übertragung des Nießbrauchs
Der Nießbrauch selbst ist normalerweise nicht übertragbar, jedoch kann die Ausübung an Dritte überlassen werden. Die Vermietung wird typischerweise als Selbstausübung des Nießbrauchs betrachtet und nicht als teilweise Übertragung der Ausübung. Der Mieter genießt daher wieder den Schutz aus dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 ff. BGB).
Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung gibt es Unterschiede: Wenn der Nießbrauch durch den Zuschlagsbeschluss erlischt, ist § 1056 BGB anwendbar. Bleibt der Nießbrauch bestehen, erfasst dies auch ein Mietverhältnis.
Fazit
Das gesetzliche Konzept gewährleistet für Mieter und Pächter einen Schutz ähnlich dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Beteiligte sollten die rechtliche Situation sorgfältig prüfen lassen, insbesondere im Hinblick auf die Abgrenzung zwischen Nießbrauch und Wohnungsrecht.
Norbert Monschau
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht Schneider | Monschau
Erftstadt, Neunk.-Seelscheid, Köln